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王炸!廣東高法:借名買房可以排除執行!

張茂榮 發表于[2019-09-29]

關鍵詞:借名買房、出名人(代持人,名義產權人,債務人,被執行人)、借名人(出資人,實際產權人,案外人,執行異議人)、執行異議、執行異議之訴、排除執行。


▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等



近日,廣東省高級人民法院發布《關于審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》,其中第11條 內容如下:

11.案外人異議之訴中,案外人以借名買房為由,請求確認涉案房屋權屬并排除執行,如何處理


意見: 金錢債權執行中,人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行,案外人主張其與被執行人存在借名買房關系,且能夠提供證據證明被執行人只是名義產權人、案外人才是實際產權人的,如無損害國家利益、社會公共利益的情況,可以排除執行。


說明:在不損害國家利益、社會公共利益的情形下,應根據實際情況判斷,保護實際產權人的合法權益,實現案外人執行異議之訴的保護目的。


用通俗的語言翻譯一下就是: 只要不損害國家利益和社會公共利益,借名買房不但合法有效,而且還可以排除出名人的債權人查封執行,換言之,出名人外債再多,債權人也不能拍賣執行其名下為他人代持的房屋!

短短幾段話,之于相關當事人的影響無異于地動山搖,簡述之:


1、對于出名人是重大利好:借名買房更加安全,拋開內部代持人風險來說,普通商品房可以放心找人代持,不用再擔心出名人負債被查封執行;


2、對于債權人是重大利空借款人名下房屋可能是幫他人代持的,一旦還不上款,債權人不能拍賣執行代持房屋,而出借前又無從查明是借款人名下房屋是自己的還是替他人代持的!


3、該問題本質是如何平衡作為實際出資人的借名人權益和物權公示原則下債權人利益的問題,意見最終確認了優先保護借名人利益的原則。




需要特別說明的是,該意見確認了借名買房不損害國家利益、社會公共利益情形下可以排除執行,但對于出名人要求確認涉案房屋權屬的訴求是否支持未予明確,而2017年9月12日廣東高法發布的《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條曾明確規定:


借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的, 不予支持 。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持,但房屋在限購范圍內,借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權處分為由主張追回房屋的,不予支持。

筆者同時注意到,2019年8月6日最高人民法院民二庭就《全國法院民商事審判工作會議紀要 》(征求意見稿)向全社會公開征求意見,其中 第119條正是借名買房是否可以排除執行的規定,存在兩種相反觀點,原文是:【案外人系實際出資人的處理】在金錢債權執行過程中,人民法院針對登記在被執行人名下的房產或者有限責任公司的股權等實施強制執行,案外人有證據證明其系實際出資人,與被執行人存在借名買房、隱名持股等關系,請求阻卻執行的,人民法院應予支持。 另一種觀點:不予支持


就司法實踐來說,借名買房到底可不可以突破物權公示原則排除執行,各地判決不盡相同,如2016年03月27日浙江省高級人民法院審理的(2015)浙民申字第2635號案“應美亮、葉林超等案外人執行異議之訴民事裁定書”便確認了借名買房可以排除執行,而2018年08月14日北京市高級人民法院審理的(2018)京民申1942號案“陳伯江與梅林等案外人執行異議之與再審審查與審判監督民事裁定書”則完全相反,認為借名買房不能排除執行


保護了借名人就保護不了債權人,保護了債權人就保護不了借名人,涉及利益巨大,各高法觀點不一,各地同案異判,嚴重損害了司法權威,期待最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》(2019)一錘定音!


在最高法院統一裁判規則之前,廣東省內基于借款人名下有房而出借款的風險十分巨大,建議同時追加其他擔保,以降低風險。



他山之石:多持否定觀點


1、2019年02月26日,《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南(二)》四、案外人基于借名買房提起的執行異議之訴案件的處理:

14. 金錢債權執行中,執行法院對案涉房屋采取查封措施后,案外人以其與被執行人存在借名買房關系,且系房屋實際所有權人為由提出異議的,應 裁定駁回異議 。由此引發的執行異議之訴案件,應 駁回其訴訟請求


2、2019年04月30日,《黑龍江省高級人民法院關于審理執行異議之訴案件若干問題的解答(2019修訂)》第30條:


借用他人名義購買房屋,后出借人成為被執行人,有關房產成為被執行標的物,由此產生的執行異議之訴應如何處理?


實踐中,由于限購、限貸、逃避債務、規避稅收或基于身份關系(如夫妻或父母子女)等原因,借用他人名義購買房屋,所購房屋亦登記在出借人的名義之下,后出借人成為被執行人,人民法院對登記在出借人名下的房屋予以查封,有關房產成為被執行標的物,借名人對此提起執行異議之訴。對此類案件的處理,基于借名人與出借人之間的借名予以產權登記的協議,只在其內部產生債權債務關系,而不發生物權變動的效果,不能據此認定借名人為不動產物權的所有權人。并且,基于物權公示原則,設立或轉讓物權,必須采用法律規定的公示方式,才能取得對抗第三人的效果。借名登記合同是借名人與出借人之間的合意,借名人對房屋登記在他人名下本身具有過錯,且借名協議通常是為了規避國家法律與政策,對由此產生的風險理應自行承擔。因此,在借名買房的情況下,借名人與出借人之間的借名登記約定不能對抗申請執行人


3、2014年06月20日,《浙江省高級人民法院審理執行異議之訴案件疑難問題解答(二)》第6條:

 

執行登記在被執行人名下的不動產的,案外人主張其系不動產的實際權利人,是否一律按照不動產登記為準?


答:判斷不動產權屬的依據應以登記為準,案外人主張其系不動產物權的實際權利人一般不予支持。但根據《物權法》第二十八條、第二十九條,已經因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等而發生物權變動、因繼承或者受遺贈而取得物權的,雖未辦理登記,仍發生物權變動的效果。案外人提供證據足以證明其取得所有權的原因合法有效,并主張其系不動產的實際權利人的,可予支持


案外人提起執行異議之訴,請求對執行標的物停止執行并要求確權的,人民法院應當依據《物權法》等相關規定審查執行標的物的權利歸屬,依法作出權屬判斷,并據此決定是否支持案外人的執行異議。


4、2011年07月28日,《北京市高級人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第19條:


法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中,對登記在被執行人名下的特定房屋實施強制執行,案外人以其與被執行人之間存在借名買房關系,其是房屋實際所有權人為由,要求對該房屋停止執行的,一般不予支持;申請執行人要求對該房屋許可執行的,一般應予支持。



About 信榮——一家成立于2007年,定位于全國范圍內“房地產”爭議解決,志在覆蓋國內一線城市和主要二線城市、實現全國“房地產”糾紛一線(400-0755-618)解決的跨區域房地產法律服務提供商。2019年6月27日被中房報、中房智庫、中房網聯合授予“中國房地產法律服務專業連鎖品牌”,目前已在全國27省市設立地方團隊。


信榮說: “信榮說,說房市”簡稱,信榮律師房市觀點,不可不知。

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