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 廣東法院對歷史遺留違法建筑的裁判規則

顏宇丹 發表于[2019-09-27]

作者:廣東丹柱律師事務所 顏宇丹 李群


    歷史遺留違法建筑,顧名思義即特定歷史條件下產生的不合法建筑。眾所周知,廣東省作為改革開放的前沿陣地,經濟特區的發展催生了大量的違法建筑,其中尤以深圳市為代表。目前,廣東省內歷史遺留違法建筑可謂數量驚人,針對這類建筑政府部門出臺過多部規范性文件。既然違法建筑是不合法的,那么,針對涉違法建筑所訂立的租賃或買賣合同是否會因違反法律規定而必然無效呢?人民法院對這類合同的當事人訴訟要求確認合同無效的,又當如何處理?合同被確認為無效的,合同無效的后果是否要一并處理?司法審判實踐中,法院對于此類問題的裁判觀點并不盡相同。具體可參考以下相關案例:


案例一:李華珍與廖醒玉等房屋買賣合同糾紛案

審理法院及案號     一審:深圳市龍崗區法院(2012)深龍法民三初字第1638

                   二審:廣東省深圳中院(2014)深中法房終字第20025

                   再審:廣東高院(2016)粵民再488

【裁判觀點】

     一審法院:涉案房屋是在農村宅基地上建成的房屋,依法不得轉讓給本集體經濟組織以外的成員,廖醒玉、廖靜梅、李華珍簽訂的《房屋轉讓協議》違反了法律規定,應認定無效。各方當事人均稱無需在本案中就合同無效的后果提出具體的訴訟請求,愿意另行主張相關權利,一審法院予以照準。(合同無效)

    二審法院: 由于涉案房產沒有辦理報建報批手續,沒有取得政府有關部門的批準建設,因此,從現有證據看,應認定涉案房產為違法建筑。我國城市房地產管理法規定,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。廖醒玉、廖靜梅與李華珍轉讓法律規定不得轉讓的房產,以合法形式掩蓋非法目的,違反了法律規定,應當認定為無效。一審處理結果正確,二審予以維持。

     再審法院:本院再審認為,本案處理涉及違法建筑。鑒于案涉房產正處于相關行政部門審查處理程序中,行政機關審查處理的結果不同,可能對合同效力的認定產生影響。故本案爭議應待相關行政部門對案涉房產作出認定并處理后,再向人民法院起訴。在行政部門對案涉房產作出認定處理前,一、二審法院對本案受理并進行實體審理,認定案涉房屋買賣合同無效不當,檢察機關的抗訴意見成立,本院予以支持。


案例二:梁啟靈等與林梅容等確認合同無效糾紛案     

    審理法院及案號    一審:廣州市天河區法院(2014)穗天法民初字第1877

                      二審:廣州市中級法院(2016)粵01民終2136

                      再審:廣東高院(2016)粵民申4630

【裁判觀點】

    一審法院:本院認為,對未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,應由規劃主管部門根據不同的情形作出不同的處理,未經行政主管部門處理的,人民法院不予受理。本案中,本院分別向廣州市天河區房管部門、廣州市天河區規劃部門發函調查,房管部門答復稱無涉案宅基地房屋的登記信息,規劃部門答復稱無涉案宅基地房屋即位于廣州市天河區長湴新村的長湴西街自編木門牌××號房屋規劃報建資料。在此情況下,本院無法確定涉案宅基地房屋的性質,當事人應向行政主管部門申請對上述房屋進行處理,在行政主管部門處理后方可提起民事訴訟。因此,本院對原告起訴依法裁定予以駁回。

 二審法院本院經審查認為:根據原審法院的調查情況可知,廣州市天河區房管部門答復原審法院稱沒有涉案宅基地房屋的登記信息,廣州市天河區規劃部門答復原審法院稱沒有涉案宅基地房屋即位于廣州市天河區長湴新村的長湴西街自編木門牌××號房屋規劃報建資料,故涉案房屋并未在行政主管部門完成規劃報建、備案、審批手續。據此,原審法院認為無法確定涉案宅基地房屋性質,并以當事人應先行向行政主管部門申請對上述房屋進行處理為由,裁定駁回梁啟靈的起訴,并無不當,本院予以維持。

     再審法院:本院認為,本案再審審查的焦點問題是梁啟靈的起訴是否符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規定的受理條件。梁啟靈、梁啟均、梁麗香、梁潤蘭、梁啟焯稱涉案宅基地房屋已經取得鎮政府頒發的《建筑工程許可證》,但其提交的《建筑工程許可證》上并無發證機關蓋章。一、二審法院根據本案目前查明的事實,認為無法確定涉案宅基地房屋的性質,應由當事人先向行政主管部門申請處理,一審裁定駁回梁啟靈的起訴、二審裁定予以維持并無不當。


案例三:萬觀欽與張海先確認合同無效糾紛案審理法院及案號

審理法院及案號     一審:惠州市惠東縣(2017)粵1323民初149

                   二審:惠州市中院(2017)粵13民終3489

【裁判觀點】

    一審法院:原審法院認為,本案第一個爭議焦點是:原告溫彩金、周耀輝與被告簽訂的《地皮及房屋轉讓協議書》的效力應如何認定。由于涉案土地及房屋未辦理國土證和房產證,均未取得任何房地產權屬證書,涉案房地產不享有法律上的物權,涉案房地產亦不具備轉讓的條件。因此,上述協議書內容、形式違反了法律法規的禁止性規定,為無效合同。

    第二個焦點是:合同無效的處理及承擔責任的主體。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;……的規定,合同被確認無效后,雙方應相互返還。

      二審法院:本院認為,涉案房屋雖未取得房產證,但上訴人萬觀欽為處分自己的涉案房產而與被上訴人溫彩金、周耀輝簽訂的《地皮及房屋轉讓協議書》應認定有效。原審認定轉讓協議無效錯誤,本院予以糾正。又因涉案房屋未取得相關房產證書,無法辦理涉案房屋的權屬變更,該合同實際無法履行,故《地皮及房屋轉讓協議書》應予解除。 

 

丹柱述評

      由上述案例可知,目前廣東法院對于涉歷史遺留違法建筑合同糾紛審理的裁判觀點并不統一,既有同案同判,如案例二;也有同案異判,如案例一和案例三。總體來講,涉違法建筑合同效力認定的裁判觀點可概括為三種:第一種即該類合同違反法律強制性規定,應屬無效(案例一的一審、二審觀點以及案例三的一審觀點);第二種即無法確定涉案房屋的性質,應由當事人先向行政主管部門申請處理,該類案件不屬于人民法院的受理范圍,駁回起訴(案例一的再審觀點以及案例二);第三種觀點即該合同基于雙方當事人真實的意思表示,應當有效,但由于無法實際履行,應予解除(案例三的二審觀點)。然而,通過案例的檢索分析,對于涉歷史遺留違法建筑合同效力認定的問題上,我們可大致歸納出兩個主要的爭議焦點:一、該類案件是否應當由人民法院受理并作出相應裁判?二、合同被判定無效后的法律后果及責任承擔問題。

       首先,針對第一個問題,我們認為應當堅持司法的歸司法、行政的歸行政的分權原則,法院以涉案房屋性質不清,應當先由行政主管部門對房屋合法性與否予以確認后再另行起訴為由駁回原告的訴求欠當。人民法院作為司法審判機關,對合同的效力進行審查確認屬其法定職責,當事人如果僅訴請判決確認合同效力問題,而法院簡單地以需要行政機關的確認作為訴訟確認合同效力的前置程序,則有變相讓渡其法定職責之嫌。

       其次,對于歷史遺留違法建筑買賣合同效力的認定上,應以認定無效為原則,以認定有效為例外,如果買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,或獲得縣區級以上人民政府的審批同意,可以認定合同有效。對于其他明顯違反法律強制性規定而訂立的合同,應當認定無效。

     最后,合同被判決確認無效后的處理問題,我們認為在遵循 不告不理的民事訴訟原則的同時,對于當事人未提出一并處理無效后的財產返還、賠償損失等請求的,法官可依法行使釋明權,告知當事人一并提出相關請求;但對當事人堅持不提出該部分請求的,人民法院可不予一并審查處理,但人民法院對雙方惡意串通,實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的,應當追繳雙方取得的財產,收歸國家、集體所有或者返還第三人。

 

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